一、容易被翻错的一格：委托在第十二条，不在第十四条

《不动产登记暂行条例实施细则》2016 年 1 月 1 日以国土资源部令第 63 号公布，2019 年第一次修正；2024 年 5 月 21 日自然资源部令第 14 号《关于第六批修改的部门规章的决定》第二次修正，自公布之日起施行，全文见中国政府网 2024 年第 22 号国务院公报。

该决定把第十二条第四款修改为：「境外申请人委托他人办理处分不动产登记的，其授权委托书应当按照国家有关规定办理认证或者公证；我国缔结或者参加的国际条约有不同规定的，适用该国际条约的规定，但我国声明保留的条款除外。」

常被翻错的是第十四条：那一句写的是因继承、受遗赠取得不动产申请登记时应提交死亡证明材料、遗嘱或者全部法定继承人关于不动产分配的协议以及与被继承人的亲属关系材料等，也可以提交经公证的材料或者生效的法律文书。委托他人处分不动产的那一句，在第十二条第四款。

同一次修改还分别给第九条加了在线申请实名认证与电子材料不再提交纸质材料、给第二十条加了电子证书证明与纸质同等效力、给第二十二条改了权属证书遗失灭失的补发。四件事各有条号，别顺着一条往下读。

二、「委托」两个字的范围比想象中窄

实施细则第十二条前几款写明：当事人可以委托他人代为申请不动产登记；代理申请不动产登记的，代理人应当向不动产登记机构提供被代理人签字或者盖章的授权委托书；自然人处分不动产，委托代理人申请登记的，应当与代理人共同到不动产登记机构现场签订授权委托书，但授权委托书经公证的除外。

唐山市不动产登记中心转载济宁市不动产登记中心的问答，把这条落成三句：出售房屋这类处分不动产的行为，需要提交经公证的委托书，或者经不动产登记机构工作人员现场或线上见证下签署的委托书；代理人为两人或者两人以上代为处分不动产的，全部代理人应共同代为申请，但当事人另有约定的除外。

也就是说，内地自然人处分不动产，现场共同签、公证、登记机构见证是几条可走的路；境外申请人委托他人办理处分不动产登记，另加一层认证或者公证。两句话不合成一句「所有委托都要公证」，也不把「购买」与「处分」当成同一格——第十二条第四款限定的是处分不动产登记。

上海市规划和自然资源局问答另给办结时间：核发不动产权证书的，自受理申请之日起 20 日内办结；核发不动产登记证明的 7 日内（异议登记为当天）；遇法定节假日顺延、公告日期不计算在内，符合规定的申请材料才能受理，需补齐文件的以补齐日为受理日。这是一地公开的承诺时限，不是《不动产登记暂行条例》第二十条给的 30 个工作日上限。

三、「五不准」管的是委托书里能写什么

司法部《关于公证执业「五不准」的通知》（司发通〔2017〕83号，2017 年 8 月 14 日）第三条：不准办理涉及不动产处分的全项委托公证。公证机构、公证员办理涉及不动产处分的委托公证，应当按照「重大事项一次一委托」的原则，告知当事人委托抵押、解押、出售、代收房款等的法律意义和法律后果，不得办理一次性授权全部重要事项的委托公证，不得在公证书中设定委托不可撤销、受托人代为收取售房款等内容。

第四条另写：不准办理具有担保性质的委托公证；办理涉及不动产处分的委托公证时，应当严格审查申请人的真实意思表示，审查其与受托人是否具有亲属关系，不得办理名为委托实为担保，或者可能存在担保性质的委托公证。

所以从港澳台寄来一张写着「全权处理该房产一切事宜、本委托不可撤销、售房款由受托人代收」的委托书，卡住的不是纸张格式，也不是翻译，是内容本身。要改的不是找一份更漂亮的模板，而是把这一次要办的那一项单独写清楚。

四、三地文书，各有自己的走法

龙岩市不动产登记中心《港澳台居民及华侨、外国人不动产登记办事指南》把不能亲自到场的情形写得很细：境外申请人授权委托代理人办理，其授权委托书必须经过公证或认证；在香港特别行政区申办公证文书，须由司法部委托的「中国委托公证人（香港）」出具，并经中国法律服务（香港）有限公司加章转递；在澳门特别行政区申办的，可由司法部委托的「中国委托公证人（澳门）」出具并经中国法律服务（澳门）公司核验，或由中国法律服务（澳门）公司直接办理；台湾地区公证机构出具的公证书，须经中国公证员协会或者境内省级公证协会转寄。

绥芬河市不动产登记中心一篇业务探讨文补了来龙去脉：1981 年司法部开始委托香港律师办理发往内地使用的公证文书，1992 年中国法律服务（香港）有限公司设立公证文书审核转递办公室；台湾地区一侧依 1993 年《两岸公证书使用查证协议》及司法部《海峡两岸公证书使用查证协议实施办法》，公证书副本由台湾海基会转寄至当事人指定的大陆使用地区省级公证协会，核验查证后使用，实务中还要核对省级公证协会出具的核对相符证明书与核对专用章。这篇是基层登记中心的业务探讨文，不是部委规章，写在这里只为说明手续为什么长这样。

广州市规划和自然资源局办事指引另给文本要求：委托书必须提交正本；委托书使用外文书写的，同时提交中文译本；不动产买卖、抵押等涉及处分的登记，双方当事人不能委托同一代理人；以公证委托方式办理二手房转移、赠与、析产、抵押、居住权、地役权登记等，公证书须经公证部门复核；委托书在国外形成的，需登记机构工作人员与委托人视频连线核实委托意愿。

唐山市不动产登记中心转载的问答还提醒：境外出具的公证文书如为外文，应在不动产登记所在地进行翻译公证，或提供翻译的汉字译本、经当事人签字确认且对汉字译本的真实性负责；除国外的公证文书有特别规定外，香港特别行政区、澳门特别行政区、台湾地区的公证文书按照国家有关规定进行认证、签发附加证明书或者转递。

五、寄出之前，先跟窗口对一遍

向拟办登记的不动产登记中心问三句：我这种情形算不算「境外申请人委托他人办理处分不动产登记」；委托书要认证、要公证，还是可以在登记机构现场或线上见证下签；正本、中文译本、视频连线核实委托意愿这几项，本地是怎么要求的。

向出具文书的机构问两句：这次委托只写出售、抵押、代收房款中的哪一项，能不能按「重大事项一次一委托」分开出；拟好的文本里有没有「不可撤销」「代为收取售房款」这类需要删掉的字样。

向代理人交代清楚到场材料：双方身份证明、代理人身份证明、登记申请书、二手房买卖合同、不动产权属证书等，与买方共同申请转移登记；代理人为两人以上代为处分不动产的，全部代理人应共同代为申请（当事人另有约定的除外）。

参考资料

1. 《自然资源部关于第六批修改的部门规章的决定》（2024 年 5 月 21 日自然资源部令第 14 号公布施行）及随决定重新公布的《不动产登记暂行条例实施细则》，中国政府网 2024 年第 22 号国务院公报；用到第十二条第四款、第十四条、第九条第三款、第二十条第一款、第二十二条第二款与沿革说明。

1. 《不动产登记暂行条例》（国务院令第 656 号），中国政府网；用到第十六条申请材料与第二十条 30 个工作日。

1. 《司法部关于公证执业「五不准」的通知》（司发通〔2017〕83号，2017 年 8 月 14 日），司法部官网；用到第三条与第四条。

1. 《港澳台居民及华侨、外国人不动产登记办事指南》，龙岩市不动产登记中心；用到身份证明清单、境外委托的公证认证路径与汉字署名，属一地登记中心办事指南。

1. 《不动产登记中对身份证明、委托书的具体要求》，广州市规划和自然资源局，广州市人民政府门户网站；用到委托书正本、中文译本、不得委托同一代理人等文本要求，属一地办事指引。

1. 《不动产登记年度热点问题解答（十二）》，唐山市不动产登记中心转载济宁市不动产登记中心问答；以及《谈谈不动产登记中的港澳台》，绥芬河市不动产登记中心业务探讨文；两篇均标明为登记机构业务文字，只用于手续走法与沿革的对照。