一、契税法的 3% 至 5%，不是你要交的那个数

《中华人民共和国契税法》（主席令第五十二号，2020 年 8 月 11 日通过，自 2021 年 9 月 1 日起施行，1997 年 7 月 7 日国务院发布的《中华人民共和国契税暂行条例》同时废止）第三条：契税税率为百分之三至百分之五；具体适用税率由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的税率幅度内提出，报同级人民代表大会常务委员会决定，并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案；省、自治区、直辖市可以依照前款规定的程序对不同主体、不同地区、不同类型的住房的权属转移确定差别税率。

国家税务总局 2021 年 9 月的解读给了当年各省的落点：27 个省、自治区、直辖市确定为 3%，湖南省确定为 4%，河北、辽宁、河南 3 个省确定 3% 和 4% 两档（其中河北和辽宁对个人购买普通住房、河南对住房权属转移适用 3%）；多数地区税率平移，黑龙江、河南、湖北等 8 省略有下调。这些是 2021 年施行时的当年值，买房时按房屋所在地省级现行文本核。

换句话说，法给的是幅度，省给的是具体税率，两套数字不能挑一个来算总价。

二、优惠那四档，关键在「家庭」两个字

《关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号）在契税法施行后继续执行的优惠，国家税务总局解读与国家税务总局浙江省税务局 2024 年 2 月答复都逐字引了：对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女），面积为 90 平方米及以下的，减按 1% 的税率征收契税；面积为 90 平方米以上的，减按 1.5%。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为 90 平方米及以下的，减按 1%；90 平方米以上的，减按 2%。北京市、上海市、广州市、深圳市暂不实施该项第二套改善性住房契税优惠政策。

同一解读还写：夫妻因离婚分割共同财产发生土地、房屋权属变更的，免征契税；城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征契税。

港澳台读者真正要核的，正是「家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女」这一句怎么落到自己身上：配偶与子女持什么证件、在内地有没有住房、按哪一地的房屋套数查询结果认定。公开统一文本里未见可逐字引用的、专门面向港澳台家庭的另行口径；不自行推「境外个人名下无房就等于家庭唯一住房」，落到房屋所在地税务机关的办税口径。

三、「一套自住」与「家庭唯一住房」不是同一句

建房〔2010〕186号要的是境外个人名下在境内无其它住房的书面承诺，管的是购房资格；财税〔2016〕23号看的是家庭唯一住房或者家庭第二套改善性住房，管的是契税适用税率。一个由房地产主管部门与网签环节核，一个由税务机关按房屋套数查询结果认定，材料与给出方都不同。

佛山市人民政府门户禅城区问答写「港澳台居民、华侨、外籍人士在佛山购房无套数限制，可购买第二套及以上房产」，广州从化区 2026 年梳理写「自 2026 年 1 月起广州全域取消住房限购、无套数限制」。这两句说的是购房资格，不等于该地契税一定按第二套优惠税率算，更不等于北上广深那句「暂不实施第二套改善性住房优惠」被地方取消。两格分开核，别把一地的限购口径折成另一地的税率。

四、境外汇入的那笔钱，2025 年改的是先后顺序

国家外汇管理局 2025 年 9 月《关于深化跨境投融资外汇管理改革有关事宜的通知》及答记者问：境外个人在满足房地产主管部门和各地购房资格条件下，可以在取得房地产主管部门的购房备案证明文件之前，凭购房合同或者协议先行在银行办理购房所涉外汇资金结汇支付，后续再向银行补交购房备案证明文件。这项便利原在粤港澳大湾区针对港澳居民试点，此次推广至全国。

国家外汇管理局宁夏分局《深化跨境投融资外汇管理便利化政策操作指引》把预售房那一段写得更细（一地操作指引）：境外个人将境外汇入的购房款汇往房地产开发企业预售房资金监管账户，汇款交易附言应列明所购商品房的具体地址或房号；开户银行收账后通知开发企业；开发企业为境外个人办理网签备案后，持网签备案结果证明材料（系统赋予的合同备案编码）与购房相关税费或违约金证明材料向银行申请结汇解付；若申请时尚未取得备案结果，可在向银行签署承诺函（提交网签申请之日起 30 日内补交备案证明、交易不成 30 日内通知银行并配合原路退回）的前提下，凭提交网签申请的系统记录、回单、截屏等先办。

建房〔2010〕186号第四条仍写「境外机构和个人申请购房结汇，应当严格按照《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》（汇发〔2006〕47号）办理」，外汇指定银行办理后应在外汇局直接投资外汇管理信息系统即时备案登记。旧文号与 2025 年新流程并排读，落到办理银行的当期要求，不替主管部门判定替代关系。

0611 已经写过「结汇便利不改变购房政策」，这里只点一句分工：那一篇说资格，这一篇说税款与付款，不重复讲。

五、另外几笔钱，各有自己的给出方

广州从化区 2026 年梳理另列：个人销售住房满 2 年免征增值税，不满 2 年增值税税率降至 3%；「卖旧买新」个人所得税退税政策延续至 2027 年底，2026 至 2027 年期间出售自有住房后 1 年内重新购房，可按规定申请退还已缴纳的个人所得税。这是一地当年梳理的税费优惠，不是全国统一税表；换一座城市，按当地税务机关当年公告核。

把这些数字并到一张总价表上时，先给每一格标上给出方：契税适用税率来自省级文本，家庭套数认定来自税务机关与房屋登记查询结果，增值税与个人所得税优惠来自当年税收公告，结汇流程来自国家外汇管理局与办理银行。任一格换城市、换年份都要重核，别拿一张清单走到底。

六、算总价之前，分别问三处

向房屋所在地税务机关或者办税服务厅问三句：这套房按本省现行适用税率是几；家庭唯一住房或者第二套按什么材料认定、我这种证件与家庭情况要不要另交证明；北上广深那句「暂不实施第二套优惠」在本地怎么执行。

向办理结汇的银行问三句：境外汇入购房款走哪一套流程；能不能先凭购房合同办结汇、备案证明要在多少天内补交；交易不成时资金怎么原路退回、汇款附言要写什么。

向网签与登记窗口问三句：自用自住书面承诺在哪个环节上传；购房备案证明文件什么时候能拿到；契税完税凭证与登记申请材料怎么衔接。

参考资料

1. 《中华人民共和国契税法》（主席令第五十二号）第三条、第十六条，按国家税务总局浙江省税务局 2024 年 2 月 26 日「个人购买的住房契税税率是多少」答复所引逐字读；用到 3% 至 5% 幅度、省级差别税率与施行日。

1. 《契税法今起实施：买房还有优惠税率吗？》，国家税务总局网站，2021 年 9 月；用到当年各省具体适用税率、财税〔2016〕23号优惠四档、北上广深例外与离婚分割免征，税率落点标为施行时当年值。

1. 《关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号）第一条，按国家税务总局浙江省税务局答复与国家税务总局解读逐字读；用到家庭成员范围与四档减按税率。

1. 《国家外汇管理局关于深化跨境投融资外汇管理改革有关事宜的通知》及副局长李斌答记者问，国家外汇管理局网站，2025 年 9 月；用到「先结后补」与试点推广至全国。

1. 《深化跨境投融资外汇管理便利化政策操作指引》，国家外汇管理局宁夏分局，网站公开的操作指引文件；用到预售房资金监管账户、网签备案结果与 30 日承诺函流程，属一地操作指引。

1. 《从化区全面梳理最新购房政策，助力群众安居置业》，广州市从化区住建交通局，2026 年；以及《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》（建房〔2010〕186号）第四条；前者属一地当年梳理，后者为部门通知全文的公开转发件。