一、先分清三条路

《中华人民共和国契税法》第二条写，「转移土地、房屋权属」是指土地使用权出让、转让（包括出售、赠与、互换），以及房屋买卖、赠与、互换；同条第二款还写，以作价投资（入股）、偿还债务、划转、奖励等方式转移权属的，照章征收契税。买卖、赠与、继承是三种不同的取得原因，登记时走的是不同材料，税上也落在不同条。

第三条给的是幅度：契税税率为百分之三至百分之五；具体适用税率由省、自治区、直辖市人民政府在幅度内提出，报同级人大常委会决定，并报全国人大常委会和国务院备案，还可以对不同主体、不同地区、不同类型的住房确定差别税率。所以「赠与一律3%」这类顺口话，不能跨省照抄——各地当年具体税率要按所在省级文本读。

第四条另写计税依据：房屋买卖按权属转移合同确定的成交价格；房屋赠与以及其他没有价格的转移权属行为，按税务机关参照房屋买卖的市场价格依法核定的价格。赠与没有成交价，不等于没有计税依据。

二、法定继承免征契税，写在法律第六条第（五）项

中国人大网所载《中华人民共和国契税法》第六条逐项列免征情形，第（四）项是「婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属」，第（五）项是「法定继承人通过继承承受土地、房屋权属」。这两句写在法律里，不是写在某份问答里。第十六条写本法自2021年9月1日起施行，1997年7月7日国务院发布的《中华人民共和国契税暂行条例》同时废止。

上海那页还写有一句「自2022年1月1日至2024年12月31日，对本市个人减按50%征收印花税」，那是该市该时段的当年值；今天是2026年，不能把它当今天的数，按当期文本核。

「法定继承人」的范围不是随口说的。上海市税务局同一页面在注里写明，按民法典规定的法定继承人包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。契税法只写「法定继承人」，把范围交回民法典；这一层与登记窗口要的亲属关系材料，是两件事。

三、旧批复仍挂在页面上，但已全文废止

《国家税务总局关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复》（国税函〔2004〕1036号）确实写过两句：对《继承法》规定的法定继承人继承土地、房屋权属，不征契税；非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。国家税务总局网站至今仍能检索到这份批复原文，12366纳税服务平台一份答复也还逐字引着它。

但国家税务总局上海市税务局法规库里同一文号的页面，标注栏写得很清楚：「废止失效日期：2021-09-01」「状态：全文废止失效」「注释：全文废止。参见：《国家税务总局关于契税纳税服务与征收管理若干事项的公告》（国家税务总局公告2021年第25号）」。批复里引的《继承法》，也随民法典施行成为沿革。

所以这一格要这么读：结论「法定继承免征契税」今天仍然成立，但依据已经换成契税法第六条第（五）项与现行征管公告；把2004年那份批复抄去今天的窗口，是拿一份已废止的文件当现行依据。旧帖、旧问答里看到这个文号，先看清页面有没有标废止，再决定它能不能用。

表里四行按「看到什么」和「怎么用」分开；结论相同，依据的位置不同。

四、登记窗口要的，和税务机关要的，不是一回事

《不动产登记暂行条例实施细则》第十四条写：因继承、受遗赠取得不动产，当事人申请登记的，应当提交死亡证明材料、遗嘱或者全部法定继承人关于不动产分配的协议以及与被继承人的亲属关系材料等，也可以提交经公证的材料或者生效的法律文书。自然资源部对政协十三届全国委员会第一次会议第3205号（城乡建设类89号）提案答复的函里，逐字引了这一条，并写明「并无对房产继承公证的强制性规定」；同一份答复也解释了不提交公证材料时，登记机构需要全部法定继承人共同到场查验或询问，工作量与核实难度都更高。

「不强制公证」不等于「什么都不用交」。福州市不动产登记和交易中心的一则普法案例写得更细：赠与与遗赠是不同的法律行为，以赠与、遗赠方式申请登记，受理条件、提交材料、办理程序均不同；受遗赠人要在遗赠人去世后，持确认房产归属的公证书或生效法律文书办理，或者持死亡证明、遗赠书，并会同全体法定继承人共同办理继承材料查验，公告期满无异议后办理。

境外形成的死亡证明、遗嘱、亲属关系材料怎么进内地登记窗口，公开统一文本里未见可逐字引用的全国清单；0606 至 0610 那一组写的是诉讼中的公证、认证与转递，那里是法院立案这一格，这里是登记机构受理这一格，给出方不同，不互搬。真要办，向房屋所在地不动产登记机构问清材料形式与译本要求。

五、家里人在不同地区，先问适用哪一边

广东省人民政府侨务办公室转载的一则《人民日报海外版》「律师信箱」里，逐字引了《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十一条「法定继承，适用被继承人死亡时经常居所地法律，但不动产法定继承，适用不动产所在地法律」、第三十四条「遗产管理等事项，适用遗产所在地法律」，并引民法典第一千一百二十七条的第一顺序（配偶、子女、父母）与第二顺序（兄弟姐妹、祖父母、外祖父母），还写明民法典未对继承人的国籍作出限制。这是公开普法解读，不是法条全文；办件以受理机关所引现行法律文本为准。

同一部法律第三十二条、第三十三条另把遗嘱方式、遗嘱效力的连结点分开写；第三十五条写无人继承遗产的归属。房子在内地（祖国大陆），不动产法定继承适用不动产所在地法律这一句，决定了不能只按被继承人在港澳台地区的住所地习惯去分这套房。港澳台地区出具的亲属关系材料、遗嘱要不要另办手续，仍回到登记机构那一句问法。

六、三处各问各的

第一处是房屋所在地主管税务机关：问「我这一格按买卖、赠与还是继承申报，具体适用税率按哪一份省级文本，需不需要《个人无偿赠与不动产登记表》一类表单」。第二处是房屋所在地不动产登记机构：问「继承登记提交哪几类材料，不提交公证书时全体法定继承人要不要到场、要不要公告」。第三处是出具材料的所在地机构：港澳台地区形成的死亡证明、亲属关系证明、遗嘱，按受理机关当期要求核形式与中文译本。

三句可以直接用：「法定继承免征契税，我这边的申报依据按契税法第六条第（五）项还是另有省级规定」；「非法定继承人按遗嘱承受，计税价格怎么核定」；「旧批复国税函〔2004〕1036号已标废止，窗口现在认哪一份现行文件」。赠与、遗赠、夫妻之间变更权属三格的契税差别，也一并在这三处问清，别让一句「都是给家里人」把三张表合成一张。

参考资料

1. 这一篇有一处沿革要特别留意：旧批复的结论今天仍成立，但文件本身已标废止。下面把批复原文、法规库的废止标注、现行法律依据分条列出，普法解读也标了性质，别拿解读当条文。

1. 〔1〕《中华人民共和国契税法》，中国人大网所载全文。可核第一条、第二条、第三条、第四条、第六条第（四）（五）项、第七条。官网原文。

1. 〔2〕珙县人民政府网《哪些房产可以享受契税减免税?》所引契税法条文。可核第十六条「自2021年9月1日起施行、1997年契税暂行条例同时废止」，以及财政部 税务总局公告2021年第23号的执行口径，标为地方人民政府门户引述。

1. 〔3〕《财政部 税务总局关于契税法实施后有关优惠政策衔接问题的公告》（财政部 税务总局公告2021年第29号，2021年8月27日），国家税务总局安徽省税务局网站所载全文。可核第一条离婚分割共同财产免征契税、第五条自2021年9月1日起执行。官网原文。

1. 〔4〕《国家税务总局关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复》（国税函〔2004〕1036号），国家税务总局网站所载批复原文；以及国家税务总局上海市税务局法规库同一文号页面的「废止失效日期2021-09-01、全文废止失效、参见国家税务总局公告2021年第25号」标注。可对照旧文号与现行依据的沿革。两份均为官网页面。

1. 〔5〕国家税务总局上海市税务局「个人继承房屋」办税页面。可核法定继承人免征契税、非法定继承人按遗嘱承受税率3%与计税价格核定、印花税万分之五、法定继承人范围注、以及2022至2024年本市印花税减半的当年值。官网页面。

1. 〔6〕自然资源部《关于政协十三届全国委员会第一次会议第3205号（城乡建设类89号）提案答复的函》（2018年12月24日）。可核所引实施细则第十四条与「并无对房产继承公证的强制性规定」。官网原文。

1. 〔7〕福州市不动产登记和交易中心《民法典宣传｜赠与应及时申请不动产登记》。可核赠与与遗赠受理条件、材料、程序不同，以及受遗赠登记的两种办件路径。官网页面。

1. 〔8〕广东省人民政府侨务办公室转载《人民日报海外版》「律师信箱」《外籍配偶继承中国房产的法律问题》。可核所引涉外民事关系法律适用法第三十一、三十四条与民法典第一千一百二十七条，标为公开普法解读，不作法条全文与办件依据。