一、先定这一笔的归属

第二百八十二条写明，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。主语列了三类，落点只有一个：共有部分产生的收入归业主共有，且是扣除合理成本之后的余额。

电梯轿厢里的广告位、外墙广告、共有道路上的车位收费，先问一句「用的是不是共有部分」。若用的是专有部分，规则另走合同；若用的是共有部分，才进这一条。0416 已把地面车位与规划内车位的归属分开，这一篇接的是归属之后的收益。

二、扣除的是合理成本，不是先分再扣

条文写的是「在扣除合理成本之后，属于业主共有」，顺序不能颠倒。哪些算合理成本、由谁列账，第二百八十三条给了分配规则，第九百四十三条给了公开动作：业主共有部分的经营与收益情况，物业服务人应当定期以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。

三、分摊与分配按什么比例

第二百八十三条写明，建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。第二百八十四条另给两条管理路径：业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理；对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。

看到「收益按户均分」的整理稿，先回这一条：法定补充规则写的是专有部分面积比例，不是户数。管理规约另有约定的，取约定那一版全文来核。

四、经营之前还有一道表决

第二百七十八条第一款第八项把「改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动」列为业主共同决定事项；第二款给门槛：业主共同决定事项应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，决定第六项至第八项事项应当经参与表决专有部分面积四分之三以上且参与表决人数四分之三以上的业主同意。

所以「广告已经挂了三年」与「能不能挂」是两个问题：前者问收益公开与归属，后者问当初有没有过表决。0421 会把参与门槛与同意门槛两道数拆开讲，这一篇只把第八项的位置点出来。

五、能读到什么才算核过

把三样并排看：管理规约或合同里关于共有部分经营的约定、业主共同决定的表决记录、物业服务人按第九百四十三条公开的收益情况。三样对不上时，先要全文与账目，不要只凭公示栏里一个总额下结论。0425 会把这三样列进按年归档的格子里。

六、该以哪份为准

各小区共有部分经营合同的具体成本项目、收益分配方案与公示周期，本站未核到统一文本。该以哪份为准：收入归属看民法典第二百八十二条，分摊与分配看第二百八十三条及本小区管理规约，经营前表决看第二百七十八条，公开动作看第九百四十三条。向业主委员会与物业服务人问清三句：一是广告位与地面车位用的是不是共有部分；二是扣除的合理成本列了哪几项、账目在哪里公开；三是利用共有部分经营是否经过业主共同决定、表决记录能否取到全文。

参考资料

1. 《中华人民共和国民法典》第二百八十二条、第二百八十三条、第二百八十四条，人民网法治频道刊载全文；本页用共有部分收入扣成本后归业主共有、约定优先与面积比例补充规则、自行管理或委托管理及依法更换这三层。

1. 《中华人民共和国民法典》第二百七十五条，地方人民政府门户刊载民法典业主物权节选；本页用规划内车位依约定、占用共有道路车位属业主共有，说明收益条款的适用前提。

1. 《中华人民共和国民法典》第二百七十八条，地方人民政府门户刊载民法典节选、人民法院报业主共同决定表决规则释法文；本页用第八项经营事项与参与表决、同意门槛，为经营前的程序定位。

1. 《中华人民共和国民法典》第九百四十三条，最高人民法院公报《中华人民共和国民法典（续）》全文；本页用共有部分经营与收益情况须定期公开并向业主大会、业主委员会报告这一层。