一、先列清楚哪九项要共同决定

第二百七十八条第一款列了九项：制定和修改业主大会议事规则；制定和修改管理规约；选举业主委员会或者更换业主委员会成员；选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；使用建筑物及其附属设施的维修资金；筹集建筑物及其附属设施的维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施；改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

0419 讲共有部分经营、0420 讲维修资金筹集与使用，用的都是这份清单里的项。先定位项，再谈门槛，比看到一张表决票就去数人头稳当。

二、参与是一道，同意是另一道

第二款先写参与门槛：业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。接着写同意门槛：决定第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意；决定其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

两处「三分之二」说的都是参与，不是同意；四分之三与过半数算的都是参与表决者，不是全体业主。把参与人数直接当成同意票数，是最常见的一格误读。

三、第六至八项与其余事项分开算

第六项筹集维修资金、第七项改建重建、第八项改变共有部分用途或用于经营，落在四分之三那一组；第一至五项与第九项落在过半数那一组。人民法院报的释法文回顾过物权法旧规则的难点：屋顶漏水只涉及顶楼、加装电梯对高低层影响不同，按绝对多数决往往难以达成。民法典把参与与同意拆成两道，正是回应这一层。

四、决定对谁有用，被侵害时怎么撤

第二百八十条写明，业主大会或者业主委员会的决定对业主具有法律约束力；作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。第二百八十七条另给，业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为，有权请求其承担民事责任。

「没投票」不等于「不受约束」，「觉得不公平」也不等于自动失效。要走的是撤销请求那一层，材料落在表决记录、面积与人数清册、公告全文上。

五、大会与业委会怎么来

第二百七十七条写明，业主可以设立业主大会、选举业主委员会，成立的具体条件和程序依照法律、法规的规定；地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。第二百八十三条另给一个补充规则：费用分摊、收益分配没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定——表决里的面积口径与这一格常常同源。

六、从清单走到材料

拿到一份表决通知，按三格读：属于九项里的哪一项、需要多少业主参与、按哪一组比例算同意。三格读完，0419 的经营收益与 0420 的维修资金才接得上；0425 会把表决记录与面积清册列进归档格。

七、该以哪份为准

各小区业主大会议事规则里的面积与人数计算细则、表决票样式与公告期限，本站未核到统一文本。该以哪份为准：事项清单、参与门槛与两类同意比例看民法典第二百七十八条，决定效力与撤销看第二百八十条，成立程序看第二百七十七条及属地法规，具体清册看本小区依法公布的版本。向业主委员会与属地主管部门问清三句：一是这次表决属于九项中的哪一项；二是参与表决的面积与人数清册以哪一版为准；三是同意比例按四分之三那一组还是过半数那一组计算。

参考资料

1. 《中华人民共和国民法典》第二百七十八条，地方人民政府门户刊载民法典节选；本页用第一款九项事项、第二款参与表决双三分之二与两类同意比例。

1. 人民法院报《民法典中小区业主共同决定事项的表决规则》；本页用物权法旧规则在屋顶漏水、加装电梯等事项上难以达成绝对多数决的背景，说明参与与同意拆成两道的缘由。

1. 《中华人民共和国民法典》第二百八十条、第二百八十七条，人民网法治频道刊载全文；本页用业主大会或业委会决定的约束力、受侵害业主可请求法院撤销，以及请求承担民事责任这一层。

1. 《中华人民共和国民法典》第二百七十七条、第二百八十三条，地方人民政府门户刊载民法典节选与人民网法治频道刊载全文；本页用设立业主大会与选举业委会的指导协助主体，以及无约定时按专有部分面积比例分摊分配。