一、证书上的那一格只是起点

民法典第二百七十一条把业主的权利拆成两层：对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第二百七十二条接着写，业主对专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

所以拿到证书之后，值得先做的不是量面积，而是把「我能单独决定」与「要和邻居一起决定」分开。房门以内的装修、出租、转让落在第一层；电梯、屋顶、外墙、楼道落在第二层。0386 至 0395 那几篇写的是承租人手里那份租赁合同，这一篇写的是所有权这一层，两把尺子不叠用。

二、道路、绿地与公共场所的三种例外

第二百七十四条把建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房一并写成业主共有，但留了三类例外：属于城镇公共道路的道路、属于城镇公共绿地或者明示属于个人的绿地，不在这句里。判断某片绿地能不能由少数人独占，先回到这一条看它落在哪一类，而不是看围挡是谁立的。

三、车位车库不是一类东西

第二百七十五条把车位分成两种归属：建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定；占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，则属于业主共有。第二百七十六条另加一句，规划内的车位、车库应当首先满足业主的需要。

地面上一排划线车位与地下产权车位，合同里写的往往不是同一句话。前者若占的是共有道路，收益与使用的底子在第二百七十五条第二款；后者看买卖或租赁怎么约定。0419 会接着讲这两种车位带来的收益归谁，这一篇只把归属先分清楚。

四、转让时跟着一起走的那一格

第二百七十三条第二款写明，业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。买二手房时交接的不只是钥匙和证，还有对电梯、屋顶、共有道路的那一层权利，以及相应的义务。

五、不能只挑权利不担义务

同一条第一款还有一句常被跳过：业主对共有部分享有权利、承担义务，不得以放弃权利为由不履行义务。长期不住、不乘电梯、不使用某处共有设施，不能据此把分摊义务一并勾掉。这一句在 0418 讲物业费时还会再用到，但那一篇讲的是合同这一侧，此处讲的是所有权这一侧。

六、与租房那一组怎么分工

0386 写的是合同先立、0387 写备案、0389 写押金与维修、0391 写租赁期内产权变动，主语都是承租人；本批 0416 起主语换成业主与业主共同体。同一套房里，承租人问房东能不能修，业主问共有部分能不能动，给出方不同，材料也不同。

七、入住前核三格

一是证书记载的专有部分范围与合同附图是否一致；二是小区里哪些道路、绿地、车位属于共有，哪些另有但书；三是管理规约对共有部分的使用有没有另作约定。三格核完，后面 0419 的收益、0420 的维修资金、0421 的表决才有可对照的底稿。

八、该以哪份为准

各城市不动产登记的证件材料清单、小区规划附图中车位与绿地归属的个案认定，本站未核到统一口径。该以哪份为准：专有与共有的划分看民法典第二百七十一条、第二百七十四条、第二百七十五条，登记记载看属地登记机构出具的证书与附图，管理规约另看本小区依法制定并公布的那一版。向登记窗口与物业服务人问清三句：一是我这套房专有部分的范围以哪份附图为准；二是小区内哪些道路、绿地与车位属于业主共有；三是管理规约对共有部分使用有没有另行约定、在哪里能取到全文。

参考资料

1. 《中华人民共和国民法典》第二百七十一条、第二百七十二条，人民网法治频道刊载全文；本页用专有部分所有权与共有部分共有共管这两层划分，以及行使所有权不得危及建筑物安全的限制。

1. 《中华人民共和国民法典》第二百七十三条、第二百七十四条，人民网法治频道刊载全文；本页用转让时共有权利一并转让、不得以放弃权利为由不履行义务，以及道路绿地公共场所的三类但书。

1. 《中华人民共和国民法典》第二百七十五条、第二百七十六条，地方人民政府门户刊载民法典业主物权节选；本页用规划内车位依约定、占用共有道路的车位属业主共有、规划内车位首先满足业主需要这三层。

1. 《中华人民共和国民法典》第二百七十八条，地方人民政府门户刊载民法典节选、人民法院报业主共同决定表决规则释法文；本页用共有部分事项须由业主共同决定这一层，为 0421 留出接口。