物业服务合同里，哪些承诺算数
八格条款、公开承诺与前期合同，逐份对
| 资料截止 | 资料截止：按 2026 年 11 月可核到的民法典合同编现行文本写；各小区物业服务合同范本、收费标准与备案要求另按属地主管部门与合同当期版本核对。 |
|---|---|
| 数据来源 | 数据来源：最高人民法院公报《中华人民共和国民法典（续）》所载物业服务合同全文、地方人民政府门户刊载民法典物业服务合同节选。 |
一、先定合同的两端
第九百三十七条给的定义是：物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同；物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。
这一句把「服务」与「付费」写成同一份合同的两端，也把「其他管理人」纳入了主语。业主自行管理建筑物及其附属设施是第二百八十四条给的另一条路，不是本合同这一条。看到一份整理稿把「物业服务企业」写成唯一主体，先回第九百三十七条对一遍。
| 合同这一端 | 第九百三十七条写的 |
|---|---|
| 物业服务人 | 物业服务企业和其他管理人 |
| 服务内容 | 维修养护、环境卫生、相关秩序的管理维护 |
| 业主一端 | 支付物业费 |
二、合同里该有的几格
第九百三十八条第一款列的是服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款；同条要求物业服务合同应当采用书面形式。清单里的「等」字不表示可以只剩一句「按有关规定执行」，收费与维修资金那两格尤其要能逐项对照。
| 第九百三十八条列举的条款 | 核对时看什么 |
|---|---|
| 服务事项、服务质量 | 具体到共用部位与频次，而非只有概括表述 |
| 服务费用的标准和收取办法 | 计费基数、周期与调整方式 |
| 维修资金的使用、服务用房管理 | 与 0420 的程序链能否接上 |
| 服务期限、服务交接 | 到期与更换时的移交清单 |
三、公开承诺也在合同里
第九百三十八条第二款写明，物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分。海报、公示栏、招标文件里写明的响应时限或增值服务，只要是对业主有利且已公开，就不是宣传语那一层。第九百四十三条另要求把服务事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况定期公开并向业主大会、业主委员会报告，0418 会展开这一侧。
| 承诺出现在哪 | 按哪一条读 | 留存动作 |
|---|---|---|
| 合同正文条款 | 第九百三十八条第一款，书面形式 | 留存合同全文与附件 |
| 公示栏、宣传页的公开承诺 | 第九百三十八条第二款，有利于业主的部分 | 拍照并记下公示日期 |
| 定期公开的服务与收费情况 | 第九百四十三条，向业主与业主大会报告 | 按期留存一版 |
四、没亲自签过，前期合同也约束业主
第九百三十九条写明，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。第九百四十条接着给终点：前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
入住时手里那本《业主手册》若与前期合同不一致，先分清哪一份是合同、哪一份只是使用说明。更换物业之后仍按旧手册核收费项目，最容易在这一格对不上。
| 合同类型 | 订立主体与效力 |
|---|---|
| 前期物业服务合同 | 建设单位依法订立，对业主具有法律约束力 |
| 业主大会依法选聘后订立的合同 | 业主委员会与物业服务人订立，对业主具有法律约束力 |
| 新合同生效之后 | 第九百四十条，前期物业服务合同终止 |
五、专项委托可以，全部转委托不行
第九百四十一条分两款：物业服务人将物业服务区域内的部分专项服务事项委托给专业性服务组织或者其他第三人的，应当就该部分专项服务事项向业主负责；物业服务人不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。
保洁、电梯维保分包出去，负责的仍是签合同的那一家；把整包服务切给几家、自己只留一个前台，则落在第二款禁止的范围内。判断时看的是「部分专项」还是「全部服务」，不是看现场穿哪家制服。第九百四十二条第一款另把共有部分的维修养护、基本秩序与人身财产安全保护写成服务人一侧的义务，专项事项委托出去之后，这一义务仍由签合同的一方向业主承担。
六、装修、出租与转让都要告知
第九百四十五条第一款写明，业主装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务人，遵守物业服务人提示的合理注意事项，并配合其进行必要的现场检查；第二款写明，业主转让、出租物业专有部分、设立居住权或者依法改变共有部分用途的，应当及时将相关情况告知物业服务人。
这一条给的是告知与配合，不是审批。装修噪声那一段另按 0422 的噪声污染防治法条文核，出租那一格与 0386 至 0395 的租赁合同链相接，两件事不要并成一张表。
| 业主这边发生的事 | 第九百四十五条给的动作 |
|---|---|
| 装饰装修房屋 | 事先告知、遵守提示的合理注意事项、配合现场检查 |
| 转让、出租、设立居住权 | 及时将相关情况告知物业服务人 |
| 依法改变共有部分用途 | 及时告知，且须先过第二百七十八条那一道表决 |
七、该以哪份为准
各小区物业服务合同范本的具体条款、收费标准备案口径与前期合同交接清单，本站未核到统一文本。该以哪份为准：合同定义、必备条款、公开承诺、前期合同效力与委托边界看民法典第九百三十七至九百四十一条、第九百四十五条，具体项目与金额看本小区依法订立并公布的那一版合同。向物业服务人与业主委员会问清三句：一是现行物业服务合同全文与附件在哪里可取；二是公示栏里对业主有利的公开承诺是否计入合同；三是保洁、电梯维保等专项事项由谁承担、出问题时向谁追。
参考资料
- 《中华人民共和国民法典》第九百三十七条，最高人民法院公报《中华人民共和国民法典（续）》全文；本页用物业服务合同定义与物业服务人含其他管理人这一层。
- 《中华人民共和国民法典》第九百三十八条，最高人民法院公报同篇全文；本页用合同一般包括的条款清单、书面形式要求，以及公开作出的有利于业主的服务承诺为合同组成部分。
- 《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、第九百四十条，地方人民政府门户刊载民法典物业服务合同节选；本页用前期合同与业主大会选聘后合同对业主的约束力，以及新合同生效时前期合同终止。
- 《中华人民共和国民法典》第九百四十一条，地方人民政府门户刊载民法典物业服务合同节选；本页用部分专项委托仍向业主负责、不得全部转委托或支解后分别转委托这两层。
- 《中华人民共和国民法典》第九百四十二条，最高人民法院公报同篇全文；本页用物业服务人按约定和物业使用性质妥善维修养护共有部分、维护基本秩序这一侧，给 0418 留出接口。
- 《中华人民共和国民法典》第九百四十五条，最高人民法院公报同篇全文；本页用装修事先告知与配合现场检查、转让出租及依法改变共有部分用途及时告知这两款。
