租房先看合同那一格：口头约定能管多久
六个月以上要落在纸上，不是落在聊天记录里
| 资料截止 | 资料截止：本页所写以所列法律发布时状态为准；各地房屋租赁示范文本与网签要求另按当年版本核对。 |
|---|---|
| 数据来源 | 数据来源：人民政协网刊载民法典全文、住房和城乡建设部网站部门规章全文、武汉市蔡甸区人民法院与营口市西市区人民法院公开普法整理。 |
一、先分清有没有合同与合同写没写全
民法典第七百零三条把租赁合同定义为出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同；第七百零四条接着列出合同内容一般包括的条款：租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修。这几项是读一份合同时最省事的对照单，不是签署后才能补的装饰。
很多人把「签了」当成「写全了」。真到退租、维修、涨租时，能拿出来逐格对的是白纸上的那一栏，不是当时说好的那句话。
| 第七百零四条的条款 | 合同里对应哪一格 | 没写清会卡在哪 |
|---|---|---|
| 租赁物名称、数量、用途 | 房屋坐落、房号、面积与居住用途 | 交付时说不清是哪一间、能不能住人 |
| 租赁期限 | 起止年月日与续订方式 | 六个月那道线判不下来 |
| 租金及支付期限和方式 | 月租、付款日、收款账户 | 逾期与调整各按各的说法 |
| 租赁物维修 | 报修渠道、修复时限、费用承担 | 设施坏了没人认 |
二、六个月那道线
民法典第七百零七条写明：租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式；当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。它管的是「期限能不能确定」，不是「有没有交钱」。付了半年租金、拿了钥匙，只要期限没落在纸上且事后说不清，仍可能落到不定期。
武汉市蔡甸区人民法院公开普法问答把后果讲得很直白：不定期租赁双方都可随时提出解除，但应在合理期间内通知对方，一旦发生纠纷举证也十分困难。对刚到一座城市、下一学年还可能换住处的读者，这一格比押金数额更该先问。
三、不定期之后会松掉哪几格
民法典第七百零五条另给一条上限：租赁期限不得超过二十年，超过二十年的超过部分无效；期满续订的，约定租赁期限自续订之日起也不得超过二十年。中介拿来推销的「长租二十年、一次性付清」，话术里混着两件事——上限是法律给的，一次性付款是合同自己约的，别互相背书。
| 同一处租约的两种状态 | 解约与举证上的差别 |
|---|---|
| 写明了起止日的定期租赁 | 按合同约定的期限与解除条件办，双方各持一份签字原件 |
| 未采用书面且期限无法确定 | 视为不定期租赁，双方可随时提出解除但应在合理期间内通知，举证难度明显上升 |
| 约定超过二十年的部分 | 超过部分无效，不是整份合同失效 |
四、备案与合同效力是两层
民法典第七百零六条专门写了一句：当事人未依照法律、行政法规规定办理租赁合同登记备案手续的，不影响合同的效力。所以「还没备案」不等于「合同作废」。行政登记该办仍要办，办的是另一条线上的事，0387 把那一格的时限、材料与后果摊开。
把这两层并成一句，最容易得出的错话是「没去备案所以房东可以随便赶人」。合同效力和登记义务各归各份文本，谁也不替谁给结论。
五、签字之前核三格
出租人那一格看权属证明与身份证件是否对得上；房屋那一格看是不是属于不得出租的情形、用途是不是居住；租期那一格看起止日、续订与提前解除怎么写。三格都落在纸面上，后面 0388 到 0391 的几篇才有可对照的底稿。
| 要核的一格 | 向谁要 | 留下什么 |
|---|---|---|
| 出租人与权属 | 出租人、房屋所有权证书或其他合法权属证明 | 权属证明复印件与双方签字页 |
| 房屋本身 | 现场看房与当地房屋租赁管理要求 | 交付时的设施清单与照片 |
| 租期与解除 | 合同文本本身 | 写明起止日、续订与提前解除的一份原件 |
六、这一页能带走的
把第七百零四条那几项逐条对一遍，把起止日写成具体年月日，双方各留一份签字原件。做不到这三件，后面每一格都要靠回忆补，而回忆在窗口和调解桌上都不算材料。
七、该以哪份为准
各城市房屋租赁示范文本的逐格字段、网上签约入口与港澳台证件在签约环节的填写方式，本站未核到统一清单。该以哪份为准：合同效力看民法典第七百零三至七百零七条，签约材料看租赁房屋所在地当年示范文本。向出租人与租赁房屋所在地建设（房地产）主管部门问清三句：一是这份合同是否采用当地当年示范文本；二是租期起止日与提前解除写在第几条；三是双方签字原件各留几份、交付清单谁签字。
参考资料
- 《中华人民共和国民法典》第七百零三条、第七百零四条，人民政协网 2020 年 6 月刊载全文；本页用租赁合同定义与合同内容一般包括的条款清单。
- 《中华人民共和国民法典》第七百零五条、第七百零七条，人民政协网刊载全文；本页用二十年上限、超过部分无效与六个月以上应采用书面形式。
- 《中华人民共和国民法典》第七百零六条，人民政协网刊载全文；本页用未办理登记备案手续不影响合同效力这一句，与 0387 的行政登记义务分开读。
- 武汉市蔡甸区人民法院《租房避坑指南》公开普法问答，关于口头约定、不定期租赁随时解除与举证困难；标明为审判实践普法性质，不作法条。
- 《商品房屋租赁管理办法》（住房和城乡建设部令第 6 号）第二条、第二十八条，住房和城乡建设部网站公开全文；本页用城市规划区内国有土地上商品房屋租赁的适用边界，以及 2011 年 2 月 1 日施行、废止建设部令第 42 号的沿革。
