房东说房子卖了，下周来交接——租约还在不在
所有权换了人，占着房子的那份合同不跟着作废
| 资料截止 | 资料截止：本页所写以部门规章与法律发布时状态为准；房屋买卖交割与租赁衔接的本地流程另按当年规定核对。 |
|---|---|
| 数据来源 | 数据来源：住房和城乡建设部网站《商品房屋租赁管理办法》公开全文、人民政协网刊载民法典全文、辽宁省法院诉讼服务网公开整理。 |
一、四种转让情形，原合同继续有效
《商品房屋租赁管理办法》第十二条第一款写明：房屋租赁期间内，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。四种情形并列，不只有「卖房」一种；新权利人接手的是带租约的房屋，租期、租金与维修条款按原合同走。
「下周来交接」如果是产权交割，交接的是权属；承租人按合同占有房屋的这段期限，并不随交割单一起交出去。
| 第十二条列的情形 | 原合同 | 承租人该核的一格 |
|---|---|---|
| 赠与、析产、继承 | 继续有效 | 新权利人姓名与联系方式 |
| 买卖转让 | 继续有效 | 交割日与剩余租期是否衔接 |
| 共同居住人的后续承租 | 按原租赁合同租赁该房屋 | 共同居住事实的证明材料 |
二、买卖不破租赁的那一句
民法典第七百二十五条规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。它有两个前提词：按合同占有、在占有期限内。先确认自己仍按合同住着、租期没到，这一句才落到自己身上。营口市西市区人民法院公开整理也把这一条简写为「买卖不破租赁」。
三、共同居住人那一格
第十二条第二款另写：承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。给的是「可以按原合同继续租」的路径，不是自动更名；合同主体怎么变更、租金与押金怎么接续，仍要回到出租人一侧办手续。
四、优先购买权与合理期限通知
第十三条规定，房屋租赁期间出租人出售租赁房屋的，应当在出售前合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。它管的是「出售前告知」与「同等条件」，不是给承租人一个随时压价或阻止交易的权利。
| 第十三条的两格 | 含义 | 手里该留什么 |
|---|---|---|
| 出售前合理期限内通知 | 告知发生在出售前 | 通知的书面件与收到日期 |
| 同等条件下优先购买权 | 条件相同才有优先 | 出售条件与自身回复的留痕 |
五、备案那一格跟着动
产权人换了，第二十条要求记载的出租人姓名、住所那一格就变了；第十九条要求备案内容发生变化的，三十日内到原部门办理变更。所有权变动不影响合同效力，不代表备案回执可以一直不改——0387 那张链在这里接上，两件事各办各的。
六、该以哪份为准
各地对房屋买卖交割后租赁合同主体变更、押金转移与备案变更的具体流程，本站未核到统一规定。该以哪份为准：原合同效力看部门规章第十二条与民法典第七百二十五条，优先购买权看第十三条，备案看第十九条。向出租人、新权利人与原登记备案部门问清三句：一是产权交割日与剩余租期怎么衔接；二是押金与维修责任由谁接续；三是出租人信息变更后备案在几日内办理。
参考资料
- 《商品房屋租赁管理办法》（住房和城乡建设部令 第 6 号）第十二条第一款，住房和城乡建设部网站公开全文；本页用赠与、析产、继承或买卖转让房屋时原租赁合同继续有效。
- 《商品房屋租赁管理办法》第十二条第二款，住房和城乡建设部网站公开全文；本页用承租人在租赁期间死亡时共同居住人可按原合同租赁该房屋。
- 《商品房屋租赁管理办法》第十三条，住房和城乡建设部网站公开全文；本页用出售前合理期限内通知与同等条件下优先购买权。
- 《商品房屋租赁管理办法》第十九条、第二十条，住房和城乡建设部网站公开全文；本页用备案内容变化三十日内变更，与备案记载出租人姓名住所这一格。
- 《中华人民共和国民法典》第七百二十五条，人民政协网刊载全文；本页用按合同占有期限内所有权变动不影响租赁合同效力。
- 营口市西市区人民法院诉讼服务网《房屋租赁合同 30 问》公开整理对第七百二十五条的简写；标明为公开整理性质，不作法条。
