一、先把房子和房间分开

《商品房屋租赁管理办法》第六条管的是整套房能不能出租，第七条第二句管的是屋里哪几处空间不得出租供人员居住。两条常被合成一句「这种房不能租」，结果该看权属时去量了阳台，该看隔断时又只查了产权证。

前者对着房屋本身的状态，后者对着居住用途落在哪个空间，判断材料完全不同。

二、第六条的四类情形

原文列了四类：属于违法建筑的；不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；违反规定改变房屋使用性质的；法律、法规规定禁止出租的其他情形。前三类是具体情形，第四类是留给他法的兜底，不能自行往里添「看着旧」「没电梯」这类条件。

对读者有用的动作是把它翻成三个可问的问题：这套房有没有合法权属证明，房屋用途写的是不是居住，有没有当地规定的禁止出租情形。问不出来的，先别急着交定金。

三、第七条那四个空间

第七条先要求房屋租赁当事人依法订立租赁合同，接着写明厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。这是空间清单，不是面积标准；网上流传的人均平方米数、隔断间数量，各有各的地方依据，不能挂到这一条底下当全国统一数字。

把阳台封起来摆一张床，价格往往低得动心。真出了安全整改或退租争议，合同里写的「一室」与现场用途对不上，先受影响的是住的人。

四、第二十一条罚的是谁

第二十一条规定，违反第六条的由主管部门责令限期改正；对没有违法所得的可处五千元以下罚款，对有违法所得的可处违法所得一倍以上三倍以下但不超过三万元的罚款。这一条的处理对象是出租行为，不是给承租人自动发一张解约书或退款单。

承租人这边能做的，是把看房时拿到的权属、用途与安全信息留好，再把合同里的解除与退费条款读一遍；真要主张，回到合同约定与争议解决渠道，不靠罚则倒推。

五、看房时核三格

权属格看房屋所有权证书或者其他合法权属证明，以及出租人与记载主体是否一致；用途格看权属与现场是否都指向居住；安全格看有没有明显改动承重结构、把非居住空间改成卧室的痕迹。三格都过关，再谈租金与押金。

六、二十年上限与长租话术

民法典第七百零五条给的二十年是租赁期限上限，跟房屋能不能出租是两件事。销售话术里常把「合法可租」和「一次签二十年」捆在一起说，前者看部门规章第六条，后者看民法典第七百零五条，超过部分无效不等于整份合同失效。

七、这一页能带走的

看房当天把三格写成一张清单，权属证明拍一张、现场用途拍一张、交付设施拍一组。日后若遇到整改或退租，能拿出来的不是当时的印象，是这三样按日期存好的东西。

八、该以哪份为准

各地对分隔出租、人均居住面积与群租整治的具体数值，本站未核到可逐字引用的全国统一条文。该以哪份为准：整套房能否出租看部门规章第六条，空间能否住人看第七条第二句，地方整治要求另按房屋所在地当年规定。向出租人与房屋所在地建设（房地产）主管部门问清三句：一是权属证明记载的用途是不是居住；二是这套房有没有被列入不得出租的情形；三是本地对非居住空间改卧室有没有另行规定。

参考资料

1. 《商品房屋租赁管理办法》（住房和城乡建设部令第 6 号）第六条，住房和城乡建设部网站公开全文；本页用违法建筑、不符合安全防灾强制性标准、违反规定改变使用性质与兜底情形四类。

1. 《商品房屋租赁管理办法》第七条，住房和城乡建设部网站公开全文；本页用依法订立租赁合同与厨房、卫生间、阳台、地下储藏室不得出租供人员居住。

1. 《商品房屋租赁管理办法》第二十一条，住房和城乡建设部网站公开全文；本页用责令限期改正、无违法所得五千元以下与有违法所得一倍以上三倍以下不超过三万元。

1. 《商品房屋租赁管理办法》第二条、第二十六条，住房和城乡建设部网站公开全文；本页用城市规划区内国有土地的适用范围，以及城市规划区外国有土地上房屋租赁参照执行。

1. 《中华人民共和国民法典》第七百零五条，人民政协网刊载全文；本页用租赁期限不得超过二十年、超过部分无效。

1. 广东深桂律师事务所公开法律知识问答对部门规章第六条四类的转述；标明为律师解答性质，不作法条。